Jual Beli Hartanah

BELI HARTANAH MESTI UNTUNG?

awapannya tidak. Saya lihat dengan mata saya sendiri mereka ini (pembeli) menjadi muflis akibat 'silap percaturan' dalam membeli hartanah. Jadi, beli hartanah apa yang berisiko untuk rugi atau paling teruk boleh membuatkan anda boleh jadi muflis?

1) Lokasi baru terletak entah di mana yang menjanjikan bulan dan bintang sedangkan semuanya belum pasti. Contoh: Ada pembukaan bandar atau kawasan baru yang memang jauh dari lokasi pembangunan tetapi menjual dengan 'selling point' sesuatu pembangunan yang belum pasti seperti "AKAN WUJUD" Lapangan terbang, IPT, Stesen LRT, MRT, dsbnya. Ataupun 'menipu' dengan mengatakan akan ada interchange terus ke highway.

Pemaju seperti ini akan menggunakan segala selling point yang belum pasti wujud ini untuk menjual pada harga yang tinggi dan apabila projek-projek "andaian" tersebut dibatalkan maka terjadilah nasib malang yang menimpa pembeli. Contoh popular adalah Bukit Beruntung, Bukit Sentosa dan Lembah Beringin.

2) Dibina oleh pemaju yang TIDAK mempunyai 'track record' yang baik. Ramai yang pasti mengetahui mengenai perkara ini dan ramai juga yang pernah menjadi mangsa. Tetapi kadangkala sukar untuk mengatakan semua pemaju baru bermasalah dan pemaju yang establish atau lama tidak mempunyai masalah. Cuma pada pendapat saya lakukan sedikit 'background check' terhadap pemaju sebelum membeli rumah dari mereka. Banyak contoh kes terbengkalai tetapi antara yang agak popular oleh pemaju yang agak established adalah kes Talam Corporation.

3) Projek Yang Menjanjikan "Guaranteed Return". Projek macam ni yang paling banyak menipu.Berdasarkan pengalaman saya. Tapi tak semua, cuma banyak. Maksudnya bila banyak kena berhati-hati bila terjumpa mana-mana projek yang memberi janji macam ini. Sudahnya bila dah selesai pemaju entah ke mana, pulangan yang dijanjikan pun entah ke mana.

Kena pun bukan sedikit. Biasanya projek yang ada guaranteed return ini projek pemaju yang merancang untuk dijadikan services apartment atau hotel. Bila pemaju tersilap percaturan, yang menjadi mangsa adalah pembeli. Mulalah kes saman menyaman.Tetapi sebagai pembeli tetap perlu bayar pinjaman. Tak bayar nama kena blacklist dan akhirnya bankrap.

Antara kes Guaranteed Return yang gagal dan menyebabkan ramai muflis adalah PD Marina Port Dickson dan Paradise Sandy Beach, Penang. Tetapi jangan pula anggap semua yang offer guaranteed return tak betul,ada yang ok..

4) Bangunan kedai/pejabat atau lot kedai. Ini memang disaster sebab kos nak beli hartanah komersil mahal.Bila berdepan masalah lagi teruk jadinya. Kedai ini boleh jadi sangat subjektif lokasinya. Kadang-kadang pada awalnya nampak macam lokasi prime, tetapi bila siap, laluan di belakang lebih prime berbanding yang menghadap jalan utama. Akhirnya yang beli mahal pada awalnya terus tiada perhatian.Pembeli tidak datang.. penyewa tak berminat dan akhirnya kosong. Lagi teruk bila beli lot kedai dalam mall. Sukar dijangka unit mana akan jadi prime, walaupun secara amnya kita akan kata berhampiran escalator atau laluan utama. Kadangkala satu mall terus jadi sunyi sepi sebab kurang tarikan.Tambah pula kurang promosi dari pemaju.Lama-lama mall jadi gajah putih, hidup segan mati tak mahu. Maka bermulalah kisah hitam pembeli. Hutang bank perlu dibayar, maintenance fee ratusan atau ribuan ringgit perlu dijelaskan, dan akhirnya berdepan masalah bankrap.

Untuk kategori komersil saya nasihatkan kalau dah berpengalaman sedikit bolehlah buat untuk investment.Kalau tidak, minta nasihat dari mereka yang arif, atau elakkan beli new property. Lihat dahulu potensi kawasan perniagaan tersebut barulah buat keputusan.Mungkin akan menjadi lebih mahal, tetapi kurang sedikit risiko. Apapun terpulang kepada individu, sebab ada yang kata.. high risk high return.. Kalau betul ok.. kalau tidak betul habislah.

AKPK DAN LELONGAN RUMAH

Pergi ke AKPK bukan jalan untuk tidak perlu bayar hutang dengan bank atau elak rumah daripada dilelong. Mungkin ada yang berpendapat dengan bertemu AKPK maka masalah hutang mereka selesai dan rumah tidak akan dilelong. Hakikat mungkin sebaliknya.

Untuk kes 'unsecured loan'ataupun pinjaman tanpa cagaran seperti kad kredit dan personal loan, biasanya proses restructuring lebih mudah kerana bank tiada cagaran untuk 'recovery' (mendapatkan semula hutang, contohnya melalui lelongan). Namun begitu untuk 'secured loan' seperti rumah biasanya ia akan tertakluk juga kepada bank dalam memberikan penstrukturan semula pinjaman.

Sebagai panduan dan berdasarkan pengalaman saya mengendalikan NPL, saya dapati untuk kes 'secured loan', AKPK masih perlu merujuk kepada bank untuk proposal pembayaran semula (restructuring) hutang-hutang, dan bank mempunyai hak untuk 'counter' proposal tersebut. Bank mungkin bersetuju dan mungkin tidak bersetuju dengan proposal yang diberikan.

Namun begitu biasanya ia lebih memihak kepada peminjam, di mana walaupun tidak sebaik yang dicadangkan tetapi akan ada sedikit pengurangan dari jumlah asal.

Bolehkah lelongan dihentikan?

Ini bergantung pada tahap mana lelongan tersebut. Ada kes di mana ia boleh ditangguhkan apabila ketiga-tiga pihak mencapai keputusan.Namun jika ia sudah berada pada tahap akhir iaitu hari lelongan, maka agak sukar untuk dihentikan.

Persetujuan pada proposal yang diberikan AKPK biasanya hanya akan menangguhkan proses lelongan.. Peminjam perlu "patuh" sepenuhnya pembayaran balik yang dipersetujui dan jika gagal.. maka proses untuk lelongan akan disambung semula dan kebarangkalian untuk peminjam memohon penangguhan semula sekali lagi adalah tipis.

AKPK merupakan suatu peluang untuk mendapatkan bantuan dalam kes di mana mereka tahu bahawa mereka telah gagal untuk membuat bayaran pinjaman dan bank akan melaksanakan lelongan.

Namun begitu, peminjam harus bertemu AKPK untuk khidmat nasihat seawal mungkin, dan pada masa yang sama boleh juga bertemu bank untuk membincangkan penyelesaian.

Jika cadangan penstrukturan semula diluluskan, pastikan ia dipatuhi sepenuhnya, kerana jika gagal, anda mungkin tidak akan mendapat peluang kedua untuk menyelamatkan rumah anda dari dilelong.

NOTA: Setiap bank mungkin mempunyai polisi berbeza dalam mengendalikan kes-kes berkaitan AKPK. Oleh itu apa yang saya nyatakan di atas mungkin sedikit berbeza tetapi boleh dijadikan panduan asas.

PELABUR HARTANAH MENINDAS ORANG LAIN?

Fuhhhh.... Susah saya nak jawab ni.Bila orang tanya, jawapan saya Ya dan Tidak. Sebabnya, bergantung kepada jenis hartanah apa pelabur tersebut beli. Saya sendiri melabur dalam hartanah, tetapi saya tidak suka menyimpan berpuluh-puluh hartanah dalam suatu masa. Walau apapun masing-masing ada pendapat sendiri. Cuma yang pasti, melabur di dalam hartanah boleh menguntungkan jika anda tahu caranya.

Betul pelabur hartanah menindas jika dia membeli rumah kos rendah atau sederhana rendah (suatu masa dahulu boleh membeli kos rendah selepas tempoh moratoraium) untuk dimanipulasi atau dimiliki bukan untuk didiami sendiri dan mengakibatkan mereka yang sepatutnya layak membeli tidak mampu untuk bersaing mendapatkan rumah tersebut akibat harga yang naik disebabkan permintaan pembeli-pembeli yang merupakan pelabur.

Begitu juga jika pelabur hartanah ini menindas jika dia membeli rumah 'landed' dalam kategori harga mampu milik (seperti harga bawah RM500K) yang baharu daripada pemaju dengan tujuan semata-mata untuk flip (dijual semula pada harga lebih mahal apabila siap). Ini akan mewujudkan persepsi 'permintaan tinggi' di dalam pasaran dan seterusnya pemaju-pemaju mula menaikkan harga jualan pada fasa-fasa baru atau projek baru mereka. Sebagaimana yang berlaku sekitar 2010-2014. Kesannya harga rumah naik mendadak akibat dari "permintaan" yang tidak 'genuine' - iaitu permintaan bukan dari pembeli yang ingin membeli untuk tinggal sendiri, tetapi oleh mereka yang berminat untuk flip.

Apabila kerajaan dan Bank Negara memperkenalkan dasar baru dalam mengawal spekulasi, barulah harga sedikit terkawal akibat pelabur tidak lagi mudah mendapatkan pinjaman, seperti margin pinjaman 70% untuk rumah ketiga, syarat lebih ketat berdasarkan gaji minimum dan juga skim-skim manipulasi seperti DIBS dimansuhkan.

Walaupun ini tidak menghalang sepenuhnya, tetapi sekurang-kurangnya harga kembali terkawal akibat permintaan yang menurun dari pelabur yang tidak lagi mudah mendapatkan pinjaman.

Lalu, bagaimana pula dikatakan pelabur tidak menindas pembeli lain? Pada pendapat saya, apabila seseorang pelabur membeli hartanah yang berharga tinggi, ia adil untuk mereka apabila hartanah tersebut sememangnya mempunyai bekalan yang tinggi berbanding permintaan dalam pasaran. Permintaan untuk hartanah berharga tinggi seperti harga RM700K ke atas boleh dikatakan sederhana dan jika pelabur ingin membeli hartanah kategori ini maka terpulang kepada mereka untuk mengambil risiko.
.
Jika pembelian juga untuk jangka masa panjang.. contohnya lebih 5 tahun, di mana mereka menyewakannya dalam tempoh tersebut juga bolehlah saya katakan adil untuk mereka kerana pada harga hartanah sekarang,.. amat sukar untuk membeli hartanah yang mana sewa dapat menanggung sepenuhnya bayaran ansuran walaupun pada kadar tempoh pinjaman biasa iaitu antara 20 - 30 tahun.. melainkan jika mereka membayar deposit yang tinggi. Di sini pelabur telah mengambil risiko tersebut.. dan dalam masa yang sama menyediakan rumah untuk disewa pada kadar 'mampu sewa' berbanding jika dibeli oleh seseorang.

Sebagai contoh, pada masa ini, jika anda membeli rumah berharga RM650,000, kadar ansuran bulanan untuk tempoh 25 tahun dengan margin pinjaman 90% adalah lebih kurang RM3,200. Biasanya, kadar sewa pula adalah sekitar hanya RM2,000-2,500 sahaja. Ini bermakna, mereka yang menyewa berjimat lebih kurang RM1,000 sebulan berbanding membeli, walaupun sedia maklum mereka tidak akan dapat memiliki rumah tersebut. Oleh itu dalam kes ini, pelabur hartanah ini telah menyediakan suatu pasaran sewa yang mampu milik untuk mereka yang ingin tinggal sementra seperti pekerja atau pelajar.

Selain itu, pelaburan dalam pasaran sekunder hartanah lama yang rosak merupakan suatu pelaburan yang saya puji dan galakkan. Masyarakat memerlukan pelabur hartanah dalam membaikpulih hartanah-hartanah lama yang terbiar atau rosak untuk dibaiki semula dan dijualkan dalam keadaan yang baik atau mungkin boleh disewakan semula kepada orang lain. Hartanah sebegini menjadi pemandangan yang menyakitkan di dalam sesuatu kawasan perumahan. Pengalaman saya dalam membaikpulih hartanah sebegini amat positif sekali di mana jiran-jiran berterima kasih kerana rumah yang dulu terbiar dan tidak terjaga kini telah menjadi cantik. Ini kerana rumah lama seperti ini boleh menjadi tempat pembiakan nyamuk, haiwan liar dan juga sarang penagih dadah.

Rumah yang telah siap dibaikpulih dengan cantik juga boleh dijualkan kepada pemilik baru yang tidak perlu lagi risau untuk mengeluarkan kos puluhan ribu untuk baikpulih. Hartanah baru tersebut kini mendapat nilaian yang lebih tinggi dan seterusnya memudahkan pembeli mendapatkan pinjaman yang lebih tinggi dan terus 'cuci kaki' untu masuk ke rumah baharu mereka yang lebih cantik.
.
Kesimpulannya, pada pendapat saya, pelabur hartanah boleh memainkan peranan positif kepada masyarakat. Sebagai pelabur, pastinya mereka mahukan keuntungan tetapi jika ia memberikan kesan negatif kepada masyarakat, pastinya tindakan yang dilakukan perlu dipertimbangkan terlebih dahulu..

[Nasihat dari Pakar Hartanah dan Peguam Tuan Mohd Khairul]